รับฝากขายที่ดินภาคใต้ เหมาะกับใคร และช่วยให้ขายง่ายขึ้นอย่างไร
การขายที่ดินภาคใต้อาจดูเหมือนเริ่มต้นได้ง่าย เพียงถ่ายภาพ ระบุขนาดที่ดิน ตั้งราคา และลงประกาศ แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของที่ดินต้องเตรียมข้อมูลหลายด้าน ตั้งแต่เอกสารสิทธิ์ ทางเข้าออก พิกัด สภาพพื้นที่ ราคาทรัพย์ใกล้เคียง ไปจนถึงการตอบคำถามและพาผู้สนใจเข้าดูที่ดิน
ปัญหาที่พบได้บ่อยคือ เจ้าของมีที่ดินแต่ไม่มีเวลาจัดการ อยู่ต่างจังหวัด ไม่ทราบว่าจะตั้งราคาอย่างไร หรือได้รับการติดต่อจำนวนมากแต่ยังไม่พบผู้ซื้อที่พร้อมดำเนินการจริง
บริการรับฝากขายที่ดินจึงเข้ามาช่วยจัดเตรียมข้อมูล นำเสนอทรัพย์ ประชาสัมพันธ์ คัดกรองผู้สนใจ และประสานงานระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม การฝากขายไม่ใช่การรับประกันว่าจะขายได้ทันทีหรือได้ราคาสูงที่สุด เจ้าของควรเข้าใจรูปแบบบริการ ขอบเขตหน้าที่ ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขให้ชัดก่อนตัดสินใจ
บทความนี้อธิบายว่า รับฝากขายที่ดินภาคใต้เหมาะกับใคร ช่วยในขั้นตอนใด และเจ้าของต้องเตรียมอะไรบ้าง เพื่อให้การขายดำเนินไปอย่างเป็นระบบและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง
หัวข้อ
การรับฝากขายที่ดินคืออะไร?
การรับฝากขายที่ดินคือการที่เจ้าของมอบหมายให้ผู้ให้บริการหรือตัวแทนช่วยนำเสนอที่ดินต่อผู้ที่อาจสนใจซื้อ โดยเจ้าของยังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะขายให้ใคร ในราคาเท่าไร และยอมรับเงื่อนไขใด
หน้าที่ของผู้รับฝากขายอาจแตกต่างกันตามข้อตกลง เช่น
- สำรวจและรวบรวมข้อมูลที่ดิน
- ตรวจความครบถ้วนของข้อมูลเบื้องต้น
- ช่วยวิเคราะห์ราคาประกาศ
- ถ่ายภาพหรือวิดีโอ
- เขียนรายละเอียดประกาศ
- ลงประกาศในเว็บไซต์และช่องทางออนไลน์
- ตอบคำถามเบื้องต้น
- คัดกรองผู้ที่สนใจ
- นัดหมายเข้าดูพื้นที่
- ประสานการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ช่วยเตรียมข้อมูลก่อนทำสัญญาหรือก่อนโอน
ผู้รับฝากขายไม่ควรตัดสินใจแทนเจ้าของในเรื่องสำคัญ เช่น การลดราคา การรับเงินมัดจำ การกำหนดค่าใช้จ่ายวันโอน หรือการลงนามในเอกสาร เว้นแต่มีการมอบอำนาจที่ถูกต้องและระบุขอบเขตไว้อย่างชัดเจน
ฝากขายต่างจากขายที่ดินเองอย่างไร?
ขายที่ดินเอง
เจ้าของเป็นผู้จัดการทุกขั้นตอน ตั้งแต่เตรียมข้อมูล ถ่ายภาพ ลงประกาศ ตอบคำถาม นัดดูที่ดิน เจรจา และประสานเอกสาร
ข้อดีคือเจ้าของควบคุมข้อมูลและการสื่อสารได้โดยตรง และอาจไม่ต้องจ่ายค่าบริการรับฝากขาย
ข้อจำกัดคือใช้เวลา ต้องรับโทรศัพท์และข้อความจำนวนมาก ต้องพาผู้สนใจดูพื้นที่ และอาจต้องเรียนรู้เรื่องราคา การตลาด เอกสาร และขั้นตอนต่าง ๆ ด้วยตนเอง
ฝากขายที่ดิน
ผู้รับฝากขายช่วยจัดการงานบางส่วนหรือเกือบทั้งหมดตามข้อตกลง เจ้าของยังเป็นผู้อนุมัติราคาและเงื่อนไขสำคัญ
ข้อดีคือช่วยลดภาระด้านการเตรียมประกาศ การตลาด การตอบคำถาม และการนัดดูพื้นที่ โดยเฉพาะกรณีเจ้าของไม่ได้อยู่ใกล้ที่ดิน
ข้อจำกัดคืออาจมีค่านายหน้าหรือค่าบริการ และเจ้าของต้องเลือกผู้รับฝากขายที่ทำงานโปร่งใส ให้ข้อมูลตรงกัน และไม่ดำเนินการเกินขอบเขตที่ตกลงไว้
รับฝากขายที่ดินภาคใต้เหมาะกับใคร?
1. เจ้าของที่ดินที่อยู่ต่างจังหวัด
เจ้าของบางรายมีที่ดินอยู่ในนครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี สงขลา พัทลุง กระบี่ หรือจังหวัดอื่นในภาคใต้ แต่พักอาศัยหรือทำงานอยู่ต่างพื้นที่
การเดินทางกลับมาถ่ายภาพ ตัดหญ้า ตรวจแนวเขต และพาผู้สนใจดูที่ดินทุกครั้งอาจมีค่าใช้จ่ายและใช้เวลามาก
ผู้รับฝากขายที่อยู่ในพื้นที่สามารถช่วยตรวจสภาพเบื้องต้น จัดทำภาพประกาศ และนัดหมายผู้สนใจตามขอบเขตที่ตกลงกันได้
2. เจ้าของที่ไม่มีเวลาตอบคำถามและนัดดูที่ดิน
การลงประกาศอาจทำให้มีคนติดต่อเข้ามาหลายรูปแบบ ตั้งแต่สอบถามราคา ขอพิกัด ขอเอกสาร ต่อรอง หรือขอนัดดูพื้นที่
หากเจ้าของทำงานประจำหรือมีภารกิจอื่น อาจตอบช้า ให้ข้อมูลไม่ครบ หรือพลาดผู้ซื้อที่พร้อมดำเนินการจริง
การมีผู้ช่วยรวบรวมข้อมูลกลางและตอบคำถามเบื้องต้นช่วยให้การสื่อสารเป็นระบบมากขึ้น
3. เจ้าของที่ไม่แน่ใจว่าควรตั้งราคาเท่าไร
การตั้งราคาที่ดินไม่ควรอ้างอิงเฉพาะราคาประเมินราชการหรือประกาศเพียงแปลงเดียว เพราะมูลค่าตลาดยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น
- ทำเลและระยะจากชุมชน
- ประเภทเอกสารสิทธิ์
- ทางเข้าออก
- หน้ากว้างติดถนน
- รูปร่างของแปลง
- ระดับพื้นที่และน้ำท่วม
- ระบบน้ำและไฟฟ้า
- การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน
- สภาพสวนหรือสิ่งปลูกสร้าง
- ราคาทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียง
- ความต้องการของผู้ซื้อในช่วงนั้น
ผู้รับฝากขายสามารถช่วยรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบและเสนอช่วงราคาประกาศได้ แต่ราคาสุดท้ายควรเป็นการตัดสินใจของเจ้าของ
4. เจ้าของสวนปาล์ม สวนยาง หรือสวนผลไม้
ที่ดินเกษตรที่มีสวนอยู่แล้วต้องนำเสนอข้อมูลมากกว่าที่ดินเปล่า เพราะผู้ซื้ออาจต้องการประเมินทั้งมูลค่าที่ดินและศักยภาพของสวน
ข้อมูลที่ควรเตรียมอาจประกอบด้วย
- ชนิดและอายุพืช
- จำนวนต้น
- พื้นที่ปลูกจริง
- ผลผลิตย้อนหลัง
- ประวัติการใส่ปุ๋ย
- ระบบน้ำ
- ถนนภายในสวน
- ระยะทางถึงแหล่งรับซื้อ
- ค่าแรงและค่าดูแล
- ต้นที่เสียหายหรือพื้นที่ต้องฟื้นฟู
ผู้รับฝากขายที่เข้าใจที่ดินเกษตรจะช่วยจัดข้อมูลเหล่านี้ให้ผู้ซื้อประเมินทรัพย์ได้ง่ายกว่าประกาศที่ระบุเพียงจำนวนไร่กับราคา
5. เจ้าของที่ได้รับที่ดินมรดก
ที่ดินมรดกอาจมีผู้ถือสิทธิหลายคน อยู่ระหว่างลงชื่อผู้จัดการมรดก หรือยังไม่ได้แบ่งสัดส่วนชัดเจน
กรมที่ดินระบุว่า ผู้จัดการมรดกสามารถขายทรัพย์มรดกได้ภายใต้สิทธิและหน้าที่ตามกฎหมาย หรือทายาทอาจรับโอนมรดกก่อนแล้วจึงขายในชื่อตนเอง ทั้งนี้ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและเอกสารของแต่ละกรณี
ก่อนรับฝากขายจึงควรตรวจว่า
- ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิ์คือใคร
- มีผู้จัดการมรดกแล้วหรือไม่
- ทายาททุกฝ่ายรับทราบหรือไม่
- ที่ดินพร้อมจดทะเบียนขายหรือยัง
- มีข้อพิพาทหรือภาระผูกพันหรือไม่
ไม่ควรเริ่มรับมัดจำจากผู้ซื้อก่อนยืนยันความพร้อมของผู้มีอำนาจขาย
6. เจ้าของร่วมหลายคน
ที่ดินบางแปลงมีเจ้าของร่วมหลายคน หากแต่ละคนให้ราคา เงื่อนไข หรือข้อมูลไม่ตรงกัน ผู้ซื้ออาจไม่มั่นใจและการเจรจาอาจหยุดชะงัก
ควรแต่งตั้งผู้ประสานงานหลักหนึ่งคน และจัดทำข้อมูลที่ทุกฝ่ายยืนยันร่วมกัน เช่น
- ราคาขั้นต่ำที่ยอมรับได้
- ค่าใช้จ่ายวันโอน
- วิธีแบ่งเงิน
- ผู้รับผิดชอบเอกสาร
- ผู้มีอำนาจเจรจา
- เงื่อนไขการรับมัดจำ
7. เจ้าของที่เคยลงประกาศแล้วแต่ยังขายไม่ได้
การขายไม่ได้อาจไม่ได้หมายความว่าที่ดินไม่มีความน่าสนใจ แต่อาจเกิดจากประกาศยังมีข้อมูลไม่พอ เช่น
- หัวข้อไม่ระบุทำเล
- ไม่มีพิกัด
- ภาพไม่เห็นทางเข้าและสภาพแปลง
- ไม่ระบุเอกสารสิทธิ์
- ราคาสูงกว่าทรัพย์ใกล้เคียงมาก
- ไม่มีข้อมูลน้ำและไฟฟ้า
- ติดต่อเจ้าของยาก
- ไม่มีผู้พาดูพื้นที่
- ข้อมูลในแต่ละช่องทางไม่ตรงกัน
ผู้รับฝากขายสามารถช่วยตรวจจุดอ่อนและปรับวิธีนำเสนอใหม่ แต่ยังต้องพิจารณาความเหมาะสมของราคาและสภาวะตลาดร่วมด้วย
การฝากขายช่วยให้ขายง่ายขึ้นอย่างไร?
คำว่า “ขายง่ายขึ้น” ไม่ได้หมายถึงการรับประกันว่าจะขายได้เร็ว แต่หมายถึงการลดอุปสรรคที่ทำให้ผู้ซื้อประเมินและตัดสินใจได้ยาก
ช่วยทำให้ข้อมูลครบตั้งแต่ต้น
ผู้ซื้อจริงมักต้องการทราบมากกว่าคำว่า “ที่สวย ทำเลดี ราคาถูก”
ประกาศที่มีข้อมูลครบควรระบุอย่างน้อย
- ขนาดที่ดิน
- ตำบล อำเภอ และจังหวัด
- ประเภทเอกสารสิทธิ์
- พิกัดหรือบริเวณที่ตั้ง
- ลักษณะทางเข้า
- หน้ากว้างติดถนน
- ระบบน้ำและไฟฟ้า
- สภาพพื้นที่
- การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน
- ราคาขายรวมและราคาต่อไร่
- ค่าใช้จ่ายหรือเงื่อนไขเบื้องต้น
- ช่องทางนัดดูพื้นที่
เมื่อข้อมูลชัด คนที่งบประมาณหรือวัตถุประสงค์ไม่ตรงสามารถคัดกรองตัวเองได้ ส่วนผู้ที่สนใจจริงจะมีข้อมูลพอสำหรับตัดสินใจนัดดูแปลง
ช่วยนำเสนอจุดเด่นอย่างเป็นรูปธรรม
แทนการใช้คำกว้าง ๆ เช่น “ทำเลทอง” หรือ “เดินทางสะดวก” ควรอธิบายเป็นข้อเท็จจริง เช่น
- ห่างถนนสายหลักประมาณ 1.5 กิโลเมตร
- หน้าแปลงติดถนนคอนกรีต
- รถบรรทุกผลผลิตเข้าได้
- มีไฟฟ้าผ่านหน้าที่ดิน
- มีบ่อน้ำอยู่ภายในแปลง
- ห่างชุมชนหรือตลาดประมาณกี่กิโลเมตร
- เป็นสวนที่มีผลผลิตแล้ว
- มีโฉนดพร้อมตรวจสอบ
ข้อมูลลักษณะนี้ช่วยให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบกับแปลงอื่นได้ง่ายขึ้น
ช่วยจัดทำภาพและวิดีโอให้เห็นสภาพจริง
ภาพประกาศควรครอบคลุมทั้งจุดเด่นและสภาพทั่วไป ไม่ควรถ่ายเพียงมุมสวยด้านหน้า
ชุดภาพที่เหมาะสมอาจประกอบด้วย
- ถนนก่อนถึงแปลง
- ทางเข้า
- หน้ากว้างติดถนน
- ภาพมุมกว้าง
- สภาพดิน
- แหล่งน้ำ
- เสาไฟหรือระบบสาธารณูปโภค
- พืชหรือสวนภายใน
- สิ่งปลูกสร้าง
- แนวเขตที่มองเห็นได้
- จุดที่ต้องปรับปรุง
วิดีโอเส้นทางและภาพเดินสำรวจช่วยลดการนัดดูจากผู้ที่ไม่ตรงกลุ่ม และช่วยให้ผู้ซื้อจากต่างพื้นที่เห็นภาพก่อนเดินทาง
ช่วยคัดกรองผู้สนใจเบื้องต้น
การคัดกรองไม่ใช่การปฏิเสธผู้ซื้อ แต่เป็นการตรวจว่าความต้องการตรงกับทรัพย์หรือไม่ เช่น
- ต้องการซื้อเพื่ออะไร
- งบประมาณอยู่ในช่วงใด
- ต้องการพื้นที่กี่ไร่
- ต้องการเอกสารสิทธิ์ประเภทใด
- ต้องการทางสาธารณะหรือไม่
- พร้อมเข้าดูพื้นที่เมื่อใด
- ซื้อด้วยเงินสดหรือขอสินเชื่อ
- ผู้ติดต่อเป็นผู้ตัดสินใจเองหรือไม่
คำถามเหล่านี้ช่วยลดการนัดหมายที่ไม่มีข้อมูลหรือยังไม่พร้อมดำเนินการ
ช่วยประสานการนัดดูพื้นที่
การพาผู้ซื้อดูที่ดินควรเตรียมข้อมูลและเส้นทางให้พร้อม ไม่ควรให้ผู้ซื้อเดินทางไปถึงแล้วจึงพบว่าทางเข้าใช้ไม่ได้ แนวเขตไม่ชัด หรือไม่มีผู้ให้ข้อมูล
ผู้ประสานงานควรเตรียม
- พิกัดนัดพบ
- เส้นทางสำรอง
- ผู้เปิดประตูหรือพาเข้าสวน
- ข้อมูลแปลงฉบับสรุป
- ตำแหน่งแนวเขตเบื้องต้น
- รองเท้าและการเดินทางที่เหมาะกับสภาพพื้นที่
- ข้อจำกัดในช่วงฝนตก
- เวลาที่สามารถสำรวจได้
ช่วยให้ข้อมูลทุกช่องทางตรงกัน
เมื่อประกาศหลายแพลตฟอร์ม บางครั้งราคา ขนาด หรือเบอร์โทรอาจไม่ตรงกัน การมีข้อมูลกลางหนึ่งชุดช่วยลดความสับสน
ข้อมูลที่เปลี่ยน เช่น ราคา สถานะการจอง หรือเงื่อนไข ควรถูกอัปเดตทุกช่องทางในเวลาใกล้เคียงกัน
ช่วยประสานการเจรจา
ผู้รับฝากขายสามารถรวบรวมข้อเสนอและสื่อสารกลับไปยังเจ้าของ เช่น
- ราคาที่ผู้ซื้อเสนอ
- เงื่อนไขเงินมัดจำ
- ระยะเวลาตรวจเอกสาร
- วันที่คาดว่าจะโอน
- ค่าใช้จ่ายที่แต่ละฝ่ายรับผิดชอบ
- สิ่งของหรือผลผลิตที่รวมอยู่ในการขาย
- เงื่อนไขส่งมอบพื้นที่
เจ้าของยังควรเป็นผู้อนุมัติข้อเสนอด้วยตนเอง และไม่ควรให้บุคคลอื่นตกลงลดราคาหรือรับเงินแทนโดยไม่มีอำนาจชัดเจน
ขั้นตอนการรับฝากขายที่ดินภาคใต้
ขั้นตอนที่ 1: รับข้อมูลเบื้องต้น
ข้อมูลเริ่มต้นที่ควรแจ้ง ได้แก่
- ชื่อเจ้าของหรือผู้ประสานงาน
- เบอร์ติดต่อ
- ที่ตั้ง
- ขนาด
- เอกสารสิทธิ์
- ราคาที่ต้องการ
- สภาพที่ดิน
- เหตุผลที่ขาย
- ภาระจำนองหรือเจ้าของร่วม
- ความพร้อมในการนัดสำรวจ
ขั้นตอนที่ 2: ตรวจเอกสารและความพร้อมของผู้ขาย
เอกสารที่อาจใช้ตรวจเบื้องต้น เช่น
- สำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มีชื่อ
- เอกสารเปลี่ยนชื่อ
- เอกสารคู่สมรสตามกรณี
- เอกสารมรดก
- หนังสือยินยอมของเจ้าของร่วม
- เอกสารจำนองหรือภาระผูกพัน
- แผนที่หรือผลรังวัด
เอกสารสำคัญที่ส่งผ่านช่องทางออนไลน์ควรปิดบังข้อมูลที่ไม่จำเป็น เช่น เลขบัตรประชาชน ลายเซ็น และข้อมูลส่วนตัวบางส่วน
ขั้นตอนที่ 3: สำรวจที่ดิน
การสำรวจช่วยตรวจสอบว่าสภาพจริงตรงกับข้อมูลหรือไม่ เช่น
- ทางเข้าสาธารณะหรือทางส่วนบุคคล
- รถประเภทใดเข้าได้
- สภาพถนนในฤดูฝน
- ระดับพื้นที่
- น้ำท่วมขัง
- แหล่งน้ำ
- ระบบไฟฟ้า
- สภาพสวน
- สิ่งปลูกสร้าง
- เพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อม
- แนวเขตที่เห็นได้เบื้องต้น
การสำรวจโดยผู้รับฝากขายไม่ใช่การรังวัด หากแนวเขตไม่ชัดหรือมีข้อพิพาท ควรดำเนินการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เกี่ยวข้องก่อน
ขั้นตอนที่ 4: ประเมินราคาประกาศ
ควรรวบรวมราคาประเมินราชการ ราคาประกาศในพื้นที่ ราคาที่ขายจริงเท่าที่ตรวจสอบได้ และข้อดีข้อจำกัดของแปลง
จากนั้นจึงกำหนด
- ราคาขายรวม
- ราคาต่อไร่
- ช่วงต่อรอง
- ราคาต่ำสุดภายในของเจ้าของ
- ค่าใช้จ่ายที่ต้องการให้ผู้ซื้อรับผิดชอบ
- เงื่อนไขการชำระเงิน
ไม่ควรประกาศราคาต่ำสุดที่เจ้าของยอมรับต่อสาธารณะ เพราะจะลดพื้นที่ในการเจรจา
ขั้นตอนที่ 5: ทำข้อตกลงรับฝากขาย
ข้อตกลงควรระบุให้ชัดว่า
- เป็นสัญญาฝากขายแบบทั่วไปหรือแบบให้สิทธิรายเดียว
- ระยะเวลาฝากขาย
- ราคาประกาศ
- ค่านายหน้าหรือค่าบริการ
- เหตุที่ค่าบริการถือว่าเกิดขึ้น
- ผู้รับผิดชอบค่าโฆษณา
- ผู้มีสิทธิถ่ายภาพและเผยแพร่ข้อมูล
- ขอบเขตการเจรจา
- ผู้มีสิทธิรับมัดจำ
- วิธีคืนเอกสารและยกเลิกสัญญา
- วิธีจัดการกรณีเจ้าของหาผู้ซื้อได้เอง
- การคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล
ควรอ่านทุกข้อก่อนลงนาม และเก็บสำเนาที่ลงนามครบทุกฝ่าย
ขั้นตอนที่ 6: จัดทำและเผยแพร่ประกาศ
ประกาศควรใช้ข้อมูลจริง ไม่กล่าวอ้างเกินจริง และไม่ปิดบังข้อจำกัดที่มีผลต่อการตัดสินใจอย่างมีนัยสำคัญ
ช่องทางอาจประกอบด้วยเว็บไซต์ของผู้รับฝากขาย โซเชียลมีเดีย ฐานข้อมูลลูกค้า หรือเครือข่ายในพื้นที่
ขั้นตอนที่ 7: คัดกรองและนัดดูพื้นที่
ผู้รับฝากขายควรบันทึกว่าผู้สนใจมาจากช่องทางใด ต้องการซื้อเพื่ออะไร และมีข้อสงสัยอะไร เพื่อให้เจ้าของเห็นความเคลื่อนไหวของประกาศ
ขั้นตอนที่ 8: เจรจาและเตรียมข้อตกลง
เมื่อได้ข้อเสนอ ควรสรุปเป็นข้อความหรือลายลักษณ์อักษร ไม่ควรอาศัยการพูดคุยทางโทรศัพท์เพียงอย่างเดียว
ประเด็นที่ควรตกลง ได้แก่
- ราคาสุดท้าย
- เงินมัดจำ
- ระยะเวลาตรวจเอกสาร
- วันทำสัญญา
- วันโอน
- ค่าใช้จ่าย
- การไถ่ถอนจำนอง
- สิ่งปลูกสร้างหรือผลผลิตที่รวมขาย
- วันส่งมอบพื้นที่
- ผลที่เกิดขึ้นหากฝ่ายใดผิดสัญญา
ขั้นตอนที่ 9: ตรวจค่าใช้จ่ายก่อนวันโอน
การขายที่ดินอาจมีค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ตามเงื่อนไขของแต่ละกรณี กรมที่ดินมีระบบสำหรับคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น แต่ยอดจริงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน
ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับกรณีที่เข้าหลักเกณฑ์คำนวณในอัตราร้อยละ 3 และมีภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือรวมเป็นร้อยละ 3.3 ของฐานที่ใช้คำนวณ ทั้งนี้มีข้อยกเว้นและรายละเอียดตามลักษณะการถือครองและผู้ขาย จึงไม่ควรประเมินจากอัตราเพียงอย่างเดียว
เจ้าของควรตรวจยอดก่อนตกลงราคาสุทธิ เพราะค่าใช้จ่ายวันโอนอาจมีผลต่อเงินที่ได้รับจริง
ขั้นตอนที่ 10: จดทะเบียนและส่งมอบ
การโอนกรรมสิทธิ์ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง
หากเจ้าของไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง การมอบอำนาจต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ เรื่องที่มอบอำนาจ และขอบเขตอำนาจให้ชัด กรมที่ดินมีแบบหนังสือมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดิน ท.ด.21 และคำแนะนำในการกรอก
ห้ามลงนามในแบบฟอร์มเปล่า หรือมอบเอกสารต้นฉบับให้บุคคลอื่นโดยไม่ทราบว่าจะนำไปใช้ทำอะไร
เจ้าของต้องเตรียมข้อมูลอะไรบ้าง?
ข้อมูลด้านเอกสาร
- ประเภทเอกสารสิทธิ์
- เลขที่ดินและระวาง
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
- เจ้าของร่วม
- ภาระจำนอง
- การอายัดหรือข้อพิพาท
- สถานะมรดก
- ความพร้อมของคู่สมรสตามกรณี
- ใบเสร็จภาษีที่ดิน
- ผลรังวัดหรือแนวเขต หากมี
ข้อมูลด้านพื้นที่
- เนื้อที่ตามเอกสาร
- พื้นที่ใช้งานจริงโดยประมาณ
- ทางเข้าออก
- หน้ากว้าง
- รูปร่างแปลง
- ระดับพื้นที่
- ประวัติน้ำท่วม
- แหล่งน้ำ
- ไฟฟ้า
- สิ่งปลูกสร้าง
- พืชหรือผลผลิต
- สภาพแวดล้อมรอบแปลง
ข้อมูลด้านราคา
- ราคาที่ต้องการ
- เหตุผลที่ใช้ตั้งราคา
- ราคาต่อไร่
- ช่วงต่อรอง
- ภาระหนี้ที่ต้องชำระ
- ค่าใช้จ่ายวันโอน
- เงื่อนไขรับเงิน
- ความพร้อมในการไถ่ถอนจำนอง
ค่านายหน้าหรือค่ารับฝากขายคิดอย่างไร?
รูปแบบค่าบริการขึ้นอยู่กับข้อตกลง อาจคิดเป็น
- เปอร์เซ็นต์จากราคาขาย
- จำนวนเงินคงที่
- ค่าจัดทำสื่อหรือค่าโฆษณาแยก
- ค่าพาผู้ซื้อดูพื้นที่
- ค่าบริการเฉพาะส่วน
ก่อนตกลงควรถามให้ชัดว่า
- คิดจากราคาประกาศหรือราคาขายจริง
- รวมภาษีหรือค่าใช้จ่ายอื่นแล้วหรือไม่
- ชำระเมื่อใด
- ต้องจ่ายหรือไม่หากขายไม่ได้
- หากเจ้าของหาผู้ซื้อเองต้องจ่ายหรือไม่
- หากผู้ซื้อที่ผู้รับฝากขายแนะนำกลับมาซื้อหลังหมดสัญญาใช้เงื่อนไขใด
- ค่าโฆษณาคืนได้หรือไม่
- มีค่าเดินทางหรือค่าถ่ายภาพเพิ่มเติมหรือไม่
อย่าพิจารณาเฉพาะอัตราที่ต่ำที่สุด ควรดูขอบเขตงาน ความโปร่งใส วิธีรายงานผล และความรับผิดชอบด้วย
ฝากขายแบบทั่วไปกับฝากขายแบบรายเดียวต่างกันอย่างไร?
ฝากขายแบบทั่วไป
เจ้าของอาจฝากหลายรายหรือประกาศขายเองพร้อมกันได้
ข้อดีคือมีหลายช่องทาง แต่ต้องควบคุมข้อมูล ราคา และสถานะให้ตรงกัน เพราะหากแต่ละรายลงราคาไม่เท่ากัน ผู้ซื้ออาจเกิดความสับสนหรือนำไปต่อรอง
ฝากขายแบบรายเดียว
เจ้าของให้ผู้รับฝากขายรายหนึ่งเป็นผู้ดูแลหลักตามระยะเวลาที่กำหนด
ข้อดีคือข้อมูลและการเจรจาถูกรวมไว้ที่จุดเดียว ผู้รับฝากขายอาจกล้าลงทุนด้านสื่อและการตลาดมากขึ้น
ข้อจำกัดคือเจ้าของต้องตรวจผลงาน เงื่อนไขยกเลิก และความรับผิดชอบให้ละเอียดก่อนมอบสิทธิรายเดียว
ไม่มีรูปแบบใดดีที่สุดสำหรับทุกคน ควรเลือกตามความพร้อมและระดับความไว้วางใจ
ข้อควรระวังก่อนฝากขายที่ดิน
อย่าส่งโฉนดฉบับจริงโดยไม่จำเป็น
การทำประกาศทั่วไปมักใช้ข้อมูลหรือสำเนาที่ปิดข้อมูลสำคัญได้ ต้นฉบับควรอยู่กับเจ้าของ เว้นแต่จำเป็นต้องใช้ในขั้นตอนทางราชการและมีการรับส่งอย่างชัดเจน
อย่าลงนามในเอกสารเปล่า
กรอกข้อมูลและอ่านเนื้อหาให้ครบก่อนลงนาม โดยเฉพาะหนังสือมอบอำนาจ สัญญาจะซื้อจะขาย และเอกสารที่เกี่ยวกับการขายฝาก
กรมที่ดินมีกรณีคำถามเกี่ยวกับผู้เสียหายที่เข้าใจว่าจะลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่กลับถูกนำไปทำธุรกรรมขายฝาก จึงควรตรวจชื่อเอกสารและสอบถามเจ้าหน้าที่ก่อนลงนามทุกครั้ง
อย่าให้รับเงินมัดจำแทนโดยไม่มีข้อตกลง
ต้องระบุว่าใครมีสิทธิรับเงิน เงินเข้าบัญชีใด ออกหลักฐานแบบใด และจะคืนเงินในกรณีใด
ทางที่ปลอดภัยคือให้การรับเงินสอดคล้องกับสัญญาที่เจ้าของตรวจและอนุมัติแล้ว
ระวังการรับประกันราคาหรือระยะเวลาขาย
ไม่มีผู้ให้บริการรายใดควรรับประกันได้แน่นอนว่าจะขายได้ภายในจำนวนวันที่กำหนด หรือขายได้สูงกว่าตลาดโดยไม่มีเงื่อนไข
ควรพิจารณาจากแผนการทำงานและข้อมูล มากกว่าคำสัญญา
ตรวจข้อมูลผู้รับฝากขาย
ควรตรวจสอบ
- ชื่อบุคคลหรือชื่อกิจการ
- ที่อยู่และช่องทางติดต่อ
- ผลงานหรือประกาศที่ผ่านมา
- วิธีเก็บเอกสาร
- ข้อตกลงค่าบริการ
- วิธีรับเรื่องร้องเรียน
- ผู้มีอำนาจลงนาม
- วิธีรายงานผล
- นโยบายข้อมูลส่วนบุคคล
ไม่ควรปิดบังข้อจำกัดของที่ดิน
หากแปลงมีน้ำท่วม ทางเข้าเป็นสิทธิผ่าน ภาระจำนอง หรือข้อพิพาท ควรแจ้งให้ผู้สนใจทราบในเวลาที่เหมาะสม
การปิดบังอาจทำให้การเจรจาล้มเหลวและกระทบความน่าเชื่อถือภายหลัง
สัญญาณของผู้สนใจซื้อที่ควรคัดกรองเพิ่มเติม
ควรระวังบุคคลที่
- ขอสำเนาเอกสารเต็มฉบับทันที
- ขอเลขบัตรประชาชนหรือลายเซ็น
- เสนอราคาสูงเกินจริงโดยไม่ดูพื้นที่
- ขอให้เจ้าของจ่ายค่าดำเนินการล่วงหน้า
- ส่งลิงก์ให้กรอกข้อมูลธนาคาร
- ขอให้โอนเงินเพื่อยืนยันบัญชี
- ขอเซ็นหนังสือมอบอำนาจกว้าง ๆ
- เร่งให้ลงนามโดยไม่ให้อ่าน
- อ้างว่าจะซื้อแต่ไม่ยอมแจ้งตัวตนหรือวัตถุประสงค์
ผู้ซื้อจริงอาจต้องการตรวจเอกสาร แต่ควรมีกระบวนการยืนยันตัวตนและปิดข้อมูลที่ไม่จำเป็นก่อนส่ง
ทำอย่างไรให้ฝากขายแล้วมีโอกาสได้ผลดีขึ้น?
ตั้งราคาให้สัมพันธ์กับตลาด
ราคาที่สูงเกินไปอาจทำให้ไม่มีผู้ติดต่อ แม้ประกาศจะมีคุณภาพดี ส่วนราคาที่ต่ำเกินไปอาจทำให้เจ้าของเสียประโยชน์
ควรทบทวนราคาหลังลงประกาศระยะหนึ่ง โดยดูจำนวนผู้เข้าชม จำนวนผู้สอบถาม จำนวนการนัดดู และข้อเสนอที่ได้รับ
เตรียมพื้นที่ให้เข้าดูได้
ไม่จำเป็นต้องลงทุนปรับพื้นที่ครั้งใหญ่ แต่ควรทำให้ผู้ซื้อสำรวจได้สะดวก เช่น
- ตัดหญ้าบริเวณทางเข้า
- เคลียร์ทางเดิน
- เปิดประตูหรือจัดกุญแจ
- ทำเครื่องหมายจุดสำคัญ
- เคลียร์ร่องน้ำ
- เก็บขยะ
- เตรียมรองเท้าหรือการเดินทางตามสภาพแปลง
ทำแนวเขตให้ตรวจสอบได้
หากหมุดเขตหายหรือแนวรั้วไม่ชัด ควรพิจารณารังวัดก่อนขาย โดยเฉพาะเมื่อพื้นที่จริงกับเอกสารมีข้อสงสัย
เก็บเอกสารให้พร้อม
เมื่อผู้ซื้อสนใจจริง การหาเอกสารนานอาจทำให้การเจรจาชะลอ ควรจัดชุดเอกสารและรายการที่ยังต้องดำเนินการไว้ล่วงหน้า
ให้ข้อมูลตามความจริง
ข้อจำกัดที่แจ้งตั้งแต่ต้นสามารถนำไปใช้ประกอบการตั้งราคาและเจรจาได้ แต่ข้อจำกัดที่ผู้ซื้อพบภายหลังมักทำให้ความเชื่อมั่นลดลงมากกว่า
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรับฝากขายที่ดินภาคใต้
ฝากขายที่ดินต้องเสียค่าใช้จ่ายล่วงหน้าหรือไม่?
ขึ้นอยู่กับรูปแบบบริการ บางรายคิดค่าบริการเมื่อขายสำเร็จ บางรายมีค่าถ่ายภาพ ค่าเดินทาง หรือค่าโฆษณา ควรขอรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน
ฝากขายแล้วเจ้าของยังขายเองได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับสัญญาว่าเป็นแบบทั่วไปหรือแบบให้สิทธิรายเดียว ต้องตรวจเงื่อนไขกรณีเจ้าของพบผู้ซื้อเองด้วย
ฝากขายหลายรายดีหรือไม่?
ช่วยเพิ่มช่องทางได้ แต่เสี่ยงเกิดประกาศซ้ำ ราคาไม่ตรง และไม่มีผู้รับผิดชอบหลัก ควรกำหนดราคากลางและข้อมูลชุดเดียวกันทุกช่องทาง
ไม่มีโฉนดฝากขายได้หรือไม่?
ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นอาจนำเสนอขายได้ตามสิทธิและข้อจำกัดของเอกสารนั้น แต่ต้องระบุประเภทเอกสารตรงตามจริง และตรวจว่าการโอนหรือเปลี่ยนผู้ถือสิทธิทำได้อย่างไร
ที่ดินติดจำนองฝากขายได้หรือไม่?
สามารถเริ่มหาผู้ซื้อได้ แต่ต้องเปิดเผยภาระจำนองและวางแผนไถ่ถอนให้ชัดก่อนวันโอน รวมถึงตรวจยอดหนี้และเอกสารกับเจ้าหนี้
เจ้าของอยู่ต่างประเทศฝากขายได้หรือไม่?
สามารถประสานการตลาดได้ แต่ขั้นตอนการมอบอำนาจและเอกสารสำหรับการจดทะเบียนต้องตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามประเทศที่เจ้าของอยู่
ผู้รับฝากขายตั้งราคาแทนเจ้าของได้หรือไม่?
ผู้รับฝากขายสามารถให้ข้อมูลและข้อเสนอแนะได้ แต่เจ้าของควรเป็นผู้อนุมัติราคาประกาศ ราคาต่อรอง และราคาขายสุดท้าย
ฝากขายนานแค่ไหนจึงขายได้?
ไม่มีระยะเวลาที่แน่นอน ขึ้นอยู่กับราคา ทำเล เอกสาร ทางเข้า ขนาดที่ดิน สภาพตลาด และกลุ่มผู้ซื้อ ควรกำหนดช่วงเวลาทบทวนผลงานแทนการรับประกันวันขายสำเร็จ
ควรส่งพิกัดให้ทุกคนที่สอบถามหรือไม่?
สามารถให้ตำแหน่งโดยประมาณในประกาศ และส่งพิกัดละเอียดหลังคัดกรองเบื้องต้น โดยเฉพาะหากมีบ้านพัก ทรัพย์สิน หรือบุคคลอาศัยอยู่ในพื้นที่
ผู้รับฝากขายสามารถรับเงินแทนเจ้าของได้หรือไม่?
ควรทำเฉพาะเมื่อมีข้อตกลงและอำนาจชัดเจน ระบุจำนวน วัตถุประสงค์ บัญชีรับเงิน และออกหลักฐานทุกครั้ง เจ้าของควรตรวจสัญญาก่อนอนุมัติให้รับเงินแทน
สรุป
บริการรับฝากขายที่ดินภาคใต้เหมาะกับเจ้าของที่อยู่ต่างจังหวัด ไม่มีเวลาจัดทำประกาศ ไม่สะดวกตอบคำถามหรือพาผู้ซื้อดูพื้นที่ รวมถึงเจ้าของที่ต้องการความช่วยเหลือด้านการจัดข้อมูล การนำเสนอทรัพย์ และการประสานงาน
การฝากขายสามารถช่วยให้กระบวนการเป็นระบบขึ้นได้จากการเตรียมข้อมูลให้ครบ ถ่ายภาพตามสภาพจริง คัดกรองผู้สนใจ นัดดูพื้นที่ และสรุปข้อเสนอให้เจ้าของตัดสินใจ
อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ยังขึ้นอยู่กับราคาขาย ความพร้อมของเอกสาร ทำเล ทางเข้า สภาพทรัพย์ และความต้องการของตลาด เจ้าของจึงควรเลือกผู้รับฝากขายจากความโปร่งใส ขอบเขตงาน และข้อตกลงที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่เลือกจากคำรับประกันว่าจะขายได้เร็วเพียงอย่างเดียว
บ้านสวนทรัพย์โอภาสให้บริการรับฝากขายที่ดิน สวนปาล์ม และที่ดินเกษตรในนครศรีธรรมราชและพื้นที่ภาคใต้ ช่วยสำรวจและรวบรวมข้อมูล จัดทำภาพและรายละเอียดประกาศ ประชาสัมพันธ์ คัดกรองผู้สนใจ และประสานการนัดดูพื้นที่ตามข้อตกลง
เจ้าของที่ดินสามารถเตรียมข้อมูลเบื้องต้น ได้แก่ ที่ตั้ง ขนาด เอกสารสิทธิ์ ราคาที่ต้องการ ภาพถ่าย และเบอร์ติดต่อ เพื่อใช้ประเมินแนวทางการนำเสนอทรัพย์ก่อนเริ่มฝากขาย
ติดต่อเรา | ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย
- ที่อยู่: หมู่ที่ 7 บ้านเขาลำเหลน ตำบลร่อนพิบูลย์ อำเภอร่อนพิบูลย์ จังหวัดนครศรีธรรมราช 80130
- Facebook: บ้านสวนทรัพย์โอภาส
- โทรสอบถามได้ทันที
- 093 584 5418 (คุณแนน)
- 093 724 8344 (คุณโอภาส)
- LINE: @sapopas
- เว็บไซต์: www.sapopas.com
- แผนที่: บ้านสวนทรัพย์โอภาส (Sapopas)
